부동산 시장의 흐름을 파악하기 위해 다양한 정보를 분석하는 것은 중요하고, 그중에서도 특히나 '재건축'은 그 주요한 팩터 중 하나입니다. 하지만 관건은 이 '재건축'에 대한 정확한 이해가 필요하다는 점입니다. 어떤 고시원이나 낡은 빌라들이 있는 곳이었다가 바닥부터 다시 지어지는 재건축 아파트가 되면 어떠한 변화가 생길 것인지, 그리고 그로 인해 어떤 경제적 가치를 창출해 낼 수 있을 것인지를 전문적과 이해하기 위해서는 재건축의 본질적 의미를 이해하는 것이 필수입니다. 오늘은 재건축의 뜻과 절차 그리고 자주 들어보셨을 초과이익 환수제에 대해 설명드리겠습니다.
재건축 뜻
재건축이란 옛날에 지어진 건물이나 아파트 등 주택들을 새롭게 지어 다시 만드는 것을 의미합니다. 다만 여기서 주의해야 할 점은 보통의 리모델링과 크게 다르다는 것입니다. 주로 조경이나 내부 인테리어 등을 개선하는 정보를 주는 리모델링과는 달리, 재건축은 건물을 완전히 무너뜨리고 그 위에 새로운 건물을 지어올리는 과정을 말합니다.
이러한 재건축 과정에서는 보통 기존 건물에 대한 건축 기술적 한계나 주거 환경의 향상, 근린 환경의 개선 등 여러 가지 문제를 해결하게 됩니다. 특히 우리나라에서는 1970년대와 1980년대에 지어진 고령화된 아파트들을 중심으로 재건축 프로젝트가 활발하게 진행되고 있습니다. 이러한 과정을 통해, 기존 건물의 가치를 증대시키고 더 나은 주거 환경을 제공함으로써, 부동산 큰 이익을 제공하는 것이 가능해집니다.
그러나 재건축의 과정은 복잡하며, 여러 가지 요인들을 고려해야 합니다. 예를 들어, 건축 주체의 의지, 주민들의 동의, 법률 및 규제, 지방자치단체의 지원, 재개발의 경제성, 그리고 사회적 공감대 등이 모두 충족되어야 합니다. 결국, 재건축은 단순히 건물의 탈바꿈만이 아니라, 건설에 관련된 다양한 요소와 그 과정에서 이루어져야 할 여러 가지 과제들을 포괄하는 것으로 이해해야 합니다.
재건축의 본질적인 목표는 지속가능한 도시 개발과 함께, 서로간의 이해와 공감에 기반을 둔 공동체 만들기입니다. 그러므로 재건축이란 단순히 경제적 이익을 추구하는 것 이상의 의미를 가지고 있습니다. 이는 우리가 살아가는 공간, 즉 '도시'발전의 일환이기도 합니다.
이처럼 재건축은 부동산 시장의 중요한 요소이며, 적절한 분석 및 이해를 통해 우리 주변의 주거 환경 및 도시를 이해하는 중요한 기준이 됩니다. 이는 나아가 개인의 투자전략을 구체화하는 데서부터 지역사회의 발전에 이르기까지 실질적 가치를 창출해 내는 데 기여할 수 있습니다.
재건축 절차
재건축은 기존의 오래된 건물을 새롭게 만드는 것을 의미합니다. 이를 위한 절차는 아래와 같습니다.
1. 초기계획
재건축을 추진할 주택가의 주민들이 모임을 가지고, 재건축을 하는 것이 타당한지를 판단합니다. 주로 예비타당성 조사, 재건축 준비 입주자대표회의 구성 등을 통해 이루어집니다.
2. 단지설정 및 조합설립
이 단계에서는 재건축 지구를 설정하고, 이를 위한 조합을 설립해야 합니다. 조합이 설립되면 그 이후의 모든 재건축 계획 및 진행은 조합장을 중심으로 이루어집니다.
3. 사업계획 인가 신청
조합이 설립되면 청사진을 그리게 됩니다. 인구유동성, 환경적 측면, 주변 상황 등을 고려한 적정규모를 설정하고, 이를 위한 설계를 진행합니다.
4. 건축허가
제출된 사업계획서가 승인되면 건축허가를 신청해야 합니다. 이를 통해 실제로 재건축 작업을 진행할 수 있게 됩니다.
5. 신축공사 및 분양
허가를 받은 후에는 실제로 건물을 철거하고 재건축 작업을 진행합니다. 건물이 완성된 후에는 분양을 진행하여 입주를 시작하게 됩니다.
6. 사업 완료보고
마지막으로, 조합장이 사업 완료를 보고하고 결과를 의회나 시장에 제출합니다.
이는 기본적인 재건축 절차이며, 각 지역별, 건물 유형별로 상이할 수 있습니다. 또한, 사업의 규모나 복잡성에 따라 단계가 추가되거나 생략될 수 있습니다. 정확한 절차는 해당 건물이 속한 도시공사나 건설부에서 확인하시는 것이 좋습니다.
재건축 초과이익 환수제
재건축 초과이익 환수제는 건설사가 건물을 재건축함으로써 얻은 추가적인 이익을 정부가 일정 부분 환수하는 제도를 말합니다.
기존에는 건설사가 아파트를 재건축하면서 새롭게 생기는 가구 수만큼의 이익을 독점했었는데, 이를 정부가 일정 부분 환수하는 기법이 고안됐습니다. 이는 재개발, 재건축 사업을 통해 생기는 사회적 비용을 공정하게 분담하고, 부동산 시장의 과열을 진정하기 위한 정책입니다.
2018년부터 시행된 이 제도에 따르면, 기존 건물이 재건축되어 건물의 용적률이 늘어나거나, 새로운 가구가 생길 경우, 그 부분에 대한 이익의 50%를 기존 건물 주민들과 나눠가지는 것이 아니라, 정부에게 환수해야 합니다. 이를 통해 일반 시민들에게도 부동산 개발에서의 이익을 누리게 하고, 부동산 시장의 불평등을 해소하는데 목표를 두고 있습니다.
단, 이 기준에는 제외되는 대상이 있습니다. 아직 정비계획이 수립되지 않은 재건축 단지나, 주민들이 스스로 중소건설사를 선정하거나 자체 시행하는 경우 등은 이 제도의 적용에서 제외됩니다.
오늘은 재건축의 뜻과 절차와 함께 초과이익 환수제에 대해 설명드렸습니다. 내일은 더 흥미로운 부동산 정보에 대해 알려드리도록 하겠습니다.