부동산에서의 프리미엄은 '토지가치'와 '건물가치'를 합쳤을 때와 '부동산 전체 가치'와의 차이를 의미하게 됩니다. 이를테면, 부동산 전체 가치가 토지와 건물 가치의 합보다 높을 경우 이 차이를 긍정적인 프리미엄이라 하며, 반대로 부동산 전체 가치가 토지와 건물 가치의 합보다 낮을 경우에는 이 차이를 부정적인 프리미엄, 즉 "마이너스 프리미엄"이라고 합니다. 오늘은 이 마이너스 프리미엄의 뜻과 원인 그리고 부동산에 미치는 영향에 대해 알아봅시다.
마이너스 프리미엄이란?
"마이너스 프리미엄"은 이론적인 가격보다 실제 거래가격이 더 낮게 형성될 때 사용됩니다. 이러한 마이너스 프리미엄 현상은 주로 건물의 가치가 시간이 지나며 하락하거나, 건물의 수익성이 저하됐을 때 발생합니다. 예를 들어, 건물의 내부 시설이 낡아서 보수가 필요하거나, 주변 환경이 악화되어 입주민들이나 임차인들이 떠나는 경우, 건물의 가치는 토지의 가치를 상회하지 못하며, 따라서 마이너스 프리미엄이 발생하게 됩니다. 대표적으로 원룸이나 빌라 등이 시간이 지나면서 가치가 하락하는 예를 들 수 있습니다.
마이너스 프리미엄은 결국 건물이 가져야 할 이상적인 가치, 즉 기대수익에 미치지 못하는 상황을 말하는 것이므로, 부동산 소유자에게 중요한 지표가 됩니다. 따라서 부동산을 매입할 때에는 물론 해당 부동산이 가져올 수 있는 기대 수익, 그리고 그에 비해 건물의 상태와 가치가 적절한지를 평가하는 것이 중요하게 됩니다.
마이너스 프리미엄 원인
마이너스 프리미엄의 원인은 다양하나, 대표적으로는 다음의 두 가지 경우를 들 수 있습니다.
1. 기대 수익률이 낮아질 경우
투자자들이 미래의 기대 수익률이 떨어질 것으로 예상하면 해당 파생 상품의 가치는 줄어들게 됩니다. 이런 경우 그 기초 자산의 가치보다 파생 상품의 가치가 더 낮아져 마이너스 프리미엄이 발생할 수 있습니다.
2. 과도한 공급
파생 상품이 과도하게 공급되어 수요를 초과하게 되면, 그 가격이 떨어질 수 있습니다. 이 경우에도 파생 상품의 가치가 기초 자산의 가치보다 낮아져 마이너스 프리미엄이 발생하게 됩니다.
이 외에도 파생 상품의 리스크, 만기일, 거래 비용 등 여러 가지 요인이 마이너스 프리미엄을 발생시키는 원인이 될 수 있습니다.
마이너스 프리미엄 부동산 시장 영향
마이너스 프리미엄이 부동산 시장에 주는 영향은 아래와 같습니다.
1. 부동산 시장 과열
마이너스 프리미엄 상황이 오래 지속될 경우, 이는 사람들에게 부동산 수익을 얻는걸 매우 유리하게 만들어줍니다. 은행 도움을 받아 부동산을 구매하는 것이 수익을 얻을 수 있는 가장 좋은 방법이 되므로, 그 결과 부동산 가격 상승을 촉발하는 원인이 됩니다.
2. 부동산 버블
또한, 건설사 등이 이런 상황에서 더 많은 이익을 내기 위해 신규 건설에 나서게 되며, 그로 인해 공급이 증가합니다. 이런 상황에서 부동산 가격이 과도하게 오르게 되어 부동산 버블을 생성하는 원인이 될 수 있습니다.
3. 금융 위기
만약 이런 상황이 심각해지게 되면, 부동산 버블이 한꺼번에 터지게 되면서 금융시장 전반에 위기를 가져올 수 있습니다.
따라서, 부동산 시장에서 마이너스 프리미엄 현상이 나타나면 그에 따른 부작용에 유의하고 적절한 대응이 필요하게 됩니다.
오늘은 이 마이너스 프리미엄이란 무엇인지 드 뜻과 원인 그리고 부동산에 미치는 영향에 대해 설명해 드렸습니다. 다음에는 더 유익한 부동산 정보에 대해 알려드리겠습니다.